Quy định số tầng xây nhà trong hẻm, nhà ở đô thị

Một trong những yếu tố cần xem xét khi xây dựng là quy định số tầng xây nhà có thể được cấp phép. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị mà còn liên quan đến an toàn, môi trường và sự phát triển bền vững của đô thị.

Hiện nay, Nhà nước có những quy định cụ thể về số tầng xây nhà. Hãy đọc bài viết này của Xây Dựng Đức Hoàng để cập nhật những thông tin chuẩn xác nhất.

Quy định số tầng được phép xây dựng

Pháp luật quy định số tầng trong xây dựng tối đa là 4 tầng (không có yếu tố tăng tầng cao) và được phép xây 5 tầng nếu vị trí nhà ở trung tâm thành phố, quận, huyện hoặc trên lô đất lớn. Tuy nhiện, quy định số tầng xây nhà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: nhà trong hẻm hay mặt tiền, nhà nông thôn hay thành thị, nhà ở khu đô thị hay nhà riêng lẻ,…

Đối với hẻm dưới 3,5m

Thông thường, đối với các hẻm có chiều rộng dưới 3,5m, số tầng tối đa được phép xây dựng thường chỉ giới hạn ở 3 tầng với điều kiện chiều cao không vượt quá 13,6m và tầng trệt không xây cao quá 3,8m.

Nhà xây trong hẻm lộ giới 3,5m được phép xây tối đa 3 tầng

Hẻm dưới 3,5m thường là những con đường nhỏ, hẹp, không đủ điều kiện cho xe cộ lớn di chuyển. Do đó, quy định xây dựng trong các khu vực này thường khá nghiêm ngặt nhằm đảm bảo an toàn và tránh tình trạng ùn tắc giao thông.

Đường lộ giới 3,5m – 7m 

Đối với các tuyến đường có lộ giới từ 3,5m đến 7m, quy định về số tầng xây dựng có phần linh hoạt hơn so với hẻm nhỏ. Bạn có thể xây 3 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng cao hoặc xây 4 tầng khi nhà có khoảng lùi và nằm ở vị trí trung tâm thành phố, quận/huyện.

Quy định xây tầng nhà có lộ giới 7m- 12m

Các tuyến đường có lộ giới từ 7m đến 12m thường là những con đường chính trong khu vực đô thị, với lưu lượng giao thông cao hơn. Đối với nhà nằm ở lộ giới 7 – 12m sẽ có các quy định cho từng trường hợp sau:

• Được phép xây 4 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng cao.
• Được cấp phép xây tối đa 5 tầng nếu nhà ở trung tâm thành phố, quận huyện.
• Nếu nhà có yếu tố tăng tầng cao và ở trung tâm thành phố, quận huyện hoặc nhà được xây trên lô đất có diện tích lớn thì được cấp phép xây tối đa 6 tầng.

Xây nhà ở lộ giới 7 – 12m được phép xây 4 – 6 tầng

Đối với nhà ở lộ giới 12m- 20m

Lộ giới từ 12m đến 20m thường là những con đường lớn, có khả năng phục vụ cho lưu lượng giao thông cao. Quy định số tầng xây nhà được thể hiện như sau:

• Nếu không có yếu tố tăng tầng cao thì được phép xây 4 tầng.
• Xây ở trung tâm thành phố, quận/huyện thì được xây tối đa 5 tầng.
• Nếu vừa là nhà ở trung tâm phố, quận/huyện vừa có yếu tố tăng tầng cao hoặc nhà được xây trên lô đất lớn thì được xây tối đa 6 tầng.
• Nếu nhà có 3 yếu tố tăng tầng, nhà ở trung tâm thành phố, quận/huyện và diện tích đất lớn thì sẽ được xây tối đa 7 tầng.

Xem thêm: 9 Kinh nghiệm xây nhà trọ cho thuê đẹp, tiết kiệm chi phí

Đối với nhà có lộ giới lớn hơn 25m

Những con đường có lộ giới lớn hơn 25m thường là những tuyến đường huyết mạch trong đô thị, với lưu lượng giao thông rất cao. Số tầng cơ bản của nhà được xây ở lộ giới hơn 25m là 5 tầng.

Nếu nhà thuốc 1 trong 3 tiêu chí sau: được xây ở trung tâm thành phố, quận; xây trên lô đất lớn; thuộc đường thương mại du lịch thì sẽ được xây tăng thêm 1 tầng có nghĩa là tối đa 6 tầng và xây nhà đảm bảo cả 3 yếu tố trên thì được xây tối đa 8 tầng.

Nhà có lộ giới lớn hơn 25m được xây tối đa 8 tầng

Tóm lại, khi lộ giới càng rộng thì số tầng được cấp phép càng cao. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 14 Thông tư 03/2021/TT-BXD về số tầng được phép xây dựng như sau:

Chiều rộng lộ giới (m)	Tầng cao cơ bản	Số tầng được cộng thêm nếu thuộc quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng)	Số tầng được cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại – dịch vụ (tầng)	Số tầng được cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng)	Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè đến sàn tầng (lầu) 1 (m)	Số tầng khối trên nền tối đa (tầng nổi) + số tầng giật (tầng chìm) (tầng)	Số tầng cao tối đa (tầng)
L ≥ 25	5	+1	+1	+1	7,0	7+1	8
20≤ L <25	5	+1	+1	+1	7,0	6+2	8
12≤ L <20	4	+1	+1	+1	5,8	5+2	7
7≤ L<12	4	+1	0	+1	5,8	4+2	6
3,5≤ L <7	3	+1	0	0	5,8	3+1	4
L < 3,5	3	0	0	0	3,8	3+0	3

Trong đó:

• L: Chiều rộng lộ giới (m)
• +1: Kí hiệu thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản.

Xem thêm: Xây nhà cần chuẩn bị những gì để sớm hoàn thiện công trình

Cách tính số tầng nhà ở được phép xây dựng

Quy định số tầng xây nhà được thể hiện qua công thức như sau:

Số tầng của tòa nhà = Toàn bộ các tầng trên mặt đất (gồm cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) + tầng hầm

Công thức tính số tầng được áp dụng một cách chuẩn xác nhằm đảm bảo tính an toàn và hợp pháp của công trình.

Trên thực tế, số tầng nhà ở được phép xây dựng không chỉ dựa vào quy định mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: lộ giới đường phố, quy hoạch tổng thể, yếu tố môi trường,…

Tiêu chuẩn chiều cao tầng trong xây dựng 

Ngoài việc tuân thủ quy định số tầng xây dựng theo pháp luật hiện hành, bạn cũng cần đảm bảo xây nhà theo chiều cao tiêu chuẩn.

Chiều cao được phép xây dựng nhà ở liền kề 

Đối với nhà liền kề, bạn không được xây cao hơn 6 tầng. Nếu nhà ở trong hẻm nhỏ hơn 6m thì không được xây cao quá 4 tầng. Chiều cao của nhà tuyệt đối không được lớn hơn 4 lần chiều rộng.

Nếu trong một dãy nhà liền kề được phép xây với độ cao khác các ngôi nhà xung quanh thì chỉ được xây cao hơn tối đa 2 tầng nhưng phải đảm bảo độ cao tầng trệt phải đồng nhất.

Nhà liền kề được xây dựng đồng nhất về chiều cao hoặc có thể cao hơn tối đa 2 tầng

Quy định chiều cao nhà phố

Đối với việc xây dựng nhà phố cần tuân thủ các yêu cầu về chiều cao như sau:

• Lộ giới lớn hơn 12m thì chiều cao mặt tiền nhà phố bằng chiều rộng của đường.
• Nếu tuyến đường, phố nhỏ hoặc bằng 12m thì chiều cao không được cao hơn điểm giữa đường với góc vát 450 (nghĩa là không lớn hơn chiều rộng đường.
• Nhà có đường nội bộ bên trong thì chiều cao không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (nghĩa là không vượt quá 0.6 lần chiều rộng đường).

Quy định chiều cao tầng tối đa được phép xây dựng 

Quy định về số tầng trong xây dựng tối đa sẽ được cấp phép tuỳ thuộc vào vị trí, kích thước của lô đất.

• Nếu lô đất có diện tích 30 – 40m2, chiều rộng mặt tiền >3m, chiều sâu >5m thì được phép xây 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao không vượt quá 16m)
• Nếu lô đất có diện tích 40 – 50m2, chiều rộng mặt tiền 3 – 8m, chiều sâu >5m thì được phép xây không quá 5 tầng + 1 tum hoặc kết hợp mái chống nóng (tổng chiều cao không vượt quá 20m)
• Nếu lô đất có diện tích trên 50m2, chiều rộng >8m, chiều sâu >5m hoặc công trình nằm ở hai bên tuyến đường trong khu quy hoạch hạn chế phát triển thì được phép xây tối đa 6 tầng (tổng chiều cao không vượt quá 24m).
• 

Nhà xây trên lô đất 40 – 50m2 được xây 5 tầng và 1 tum

Lưu ý về quy định số tầng xây dựng

Việc xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều quy định pháp luật và quy hoạch đô thị. Do đó, Xây Dựng Đức Hoàng đưa ra một số lưu ý để được cấp phép xây nhà thuận lợi:

• Trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư cần phải xin phép từ cơ quan chức năng. Việc này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn giúp kiểm soát chất lượng công trình.
• Hồ sơ xin phép xây dựng thường bao gồm các tài liệu như bản vẽ thiết kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn xin phép, một số giấy tờ liên quan. Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để quá trình xin phép diễn ra thuận lợi.
• Thời gian xử lý hồ sơ xin phép xây dựng kéo tài từ 1 – 3 tháng tùy thuộc vào quy mô và tính chất của công trình. Do đó, chủ đầu tư cần lên kế hoạch trước để tránh bị chậm tiến độ.
• Việc xây dựng trái quy định có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, bao gồm việc bị xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình. Mức phạt cho việc xây dựng trái phép có thể rất cao từ 15 – 90 triệu đồng tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu trách nhiệm về việc khắc phục hậu quả.
• Ngoài việc bị phạt, việc xây dựng trái phép còn có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý khác, như tranh chấp với hàng xóm hoặc các vấn đề liên quan đến bảo hiểm.

Cần xin giấy phép xây dựng trước khi tiến hành theo quy định pháp luật

Quy định số tầng xây nhà trong hẻm và nhà ở đô thị là một vấn đề phức tạp và cần được xem xét kỹ lưỡng. Khi hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp chủ đầu tư thực hiện đúng pháp luật mà còn đảm bảo an toàn và sự phát triển bền vững cho khu vực. Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng, việc tuân thủ các quy định về xây dựng sẽ góp phần tạo nên một môi trường sống tốt đẹp hơn cho tất cả mọi người.